Foreclosure, es el proceso legal mediante el cual el banco o cualquier otro acreedor inmobiliario, recupera la propiedad por falta de pago. Una vez realizado este proceso, el acreedor suele vender la propiedad. Sin embargo, como el negocio de los acreedores es prestar dinero y no comprar y vender propiedades, colocan las propiedades a precios por debajo del valor de mercado para recuperar rápidamente el préstamo inicial más los costos legales del embargo.
¿Por que los deudores dejan de pagar la propiedad?
Existen diferentes razones por las cuales los “dueños” de propiedades dejan de cumplir con sus acreedores hipotecarios, pero entre otras razones tenemos:
1.Perdida de trabajo
2.Condiciones medicas que impiden trabajar
3.Exceso de deudas y obligaciones
4.Divorcio unido a imposibilidad de venta por razones de mercado
5.Transferencia o cambio de trabajo a otra ciudad
6.Decisión de negocio (inversión inmobiliaria con resultados diferentes a lo esperado)
Foreclosure Tips
Realizar exitosas inversiones inmobiliarias a través de foreclosures, puede resultar frustrante. Por cada inversionista que logra concretar la compra de un foreclosure, hay un gran número que han fracasan en la búsqueda. Los siguientes “tips” te pueden ayudar en el proceso de compra de un foreclosure que te ayudaran en este proceso:
1.El hecho de que una propiedad este en foreclosure no significa que sea una oportunidad. Asegúrate de conocer tu mercado local, tu agente inmobiliario deberá estar en capacidad de proporcionarte con comparables de ventas recientes para determinar el valor de oportunidad de una propiedad.
2.Asegúrate de entender las leyes que regulan las inversiones inmobiliarias del mercado local, como también las ramificaciones impositivas y financieras.
3.Trabaja con un equipo que tenga experiencia en búsqueda, negociación y cierre de propiedades en foreclosure. Este equipo por lo general está compuesto abogados, corredores inmobiliarios y una compañía de titulo.
4.Cash vs. Financiamiento: Con inversionistas de diferentes partes del mundo, la competencia por propiedades de oportunidad como foreclosures cada vez es mayor. De hecho es común que estas propiedades reciban más de 20 ofertas, siendo las ofertas de contado (cash) las que tendrán mayor probabilidad de ganar la subasta.
Elementos a considerar a la hora de ofertar por propiedades en foreclosure:
1.Tipo de propiedad: Apartamentos y Towhouses, siguen siendo las unidades más buscadas por los inversionistas.
2.Cash vs Financiamiento: Siempre tendrás mayor probabilidad de ganar la subasta cuando tú oferta no está sujeta a la aprobación y tramite de un préstamo. Para el vendedor, siempre existirá mayor garantía de concretar la venta cuando la compra es de contado.
3.Rango de precio: Mientras el valor de precio es menor, mas personas tendrán la capacidad de compra. Por lo tanto, una propiedad de $50.000, si esta en el precio correcto, seguramente recibirá mas ofertas que una propiedad de $1.000.000.
4.Tiempo de cierre: 15 días suele ser el tiempo ideal de cierre para los vendedores.
5.Precio de lista vs. Precio de compra: El precio en que una unidad sale al mercado, no quiere decir que ese es el precio máximo por el cual se venderá. Los agentes que representan vendedores, tienen diferentes estrategias de venta, algunos salen por un precio más alto del valor de mercado con la intención de negociar hacia abajo, como hay otros que salen por debajo del valor de mercado con la intención de crear una competencia por la unidad y vender por encima. Por lo tanto, no te guíes por el precio de lista de una propiedad, conoce el mercado y analiza según las ventas más recientes cual es el valor que los compradores estarán dispuestos a pagar por esa unidad.
Daniel Montiel
