Guía para un short sale exitoso
Es muy común ver a inversionistas buscando “short sales” como sinónimo de excelente negocio u oportunidad. Sin embargo, cuando veas una propiedad por un precio muy por debajo del valor de mercado, antes de querer comprarla, pregúntale a tu corredor inmobiliario si se trata de un “short sale” ya que probablemente querrás analizarlo bien antes de hacer una oferta en este tipo de propiedades.
En algunos mercados inmobiliarios, menos del 10% de los short sales logran cerrar exitosamente, quiere decir, que el hecho de que una propiedad esté en el Mercado como “short sale” no significa que esté para la venta ya que está sujeta a la aprobación de los acreedores y por otra parte, de aprobarse, no significa que se aprobará por el precio en que estaba listada inicialmente.
¿Qué es un short sale?
Para aquellos propietarios que no pueden seguir pagando la hipoteca, existen alternativas a la bancarota, embargo (foreclosure) o “deed in lieu” y unas de esas opciones es el “SHORT SALE”.
En términos sencillos, un “Short Sale” es la venta de una propiedad por debajo del monto de la deuda actual. Por lo tanto, cuando un acreedor acepta realizar un short sale, significa que está dispuesto a recibir menos del monto total adeudado. Sin embargo, no todos los acreedores aceptarán realizar transacciones de short sale ya que hay casos en los cuales tiene más sentido financiero embargar la propiedad y por otra parte, no todos los deudores califican para un proceso de short sale.
Si estas considerando comprar una propiedad en “short sale”, es importante que tomes en cuenta los siguientes elementos:
Factores a considerar cuando se contempla la opción de comprar una propiedad en “short-sale”
- Tiempo de espera: Las transacciones de short sale, están sujetas a la aprobación de los acreedores (banco, pagos a la asociación/condominio acumulado, pagos de impuestos, etc) y es un proceso que puede tardar de 3 a 24 meses (Promedio 7 meses).
- Precio de compra real: Como el short sale es una venta por debajo de la deuda actual, el acreedor principal realizará un análisis a través de un BPO “Broker Price Opinion” de los precios de venta de unidades similares para poder determinar si el monto de la transacción corresponde con el valor de mercado real de la propiedad. Por otra parte, en mucho de los casos los montos acumulados de asociación/condominio no son asumidos por completo por el acreedor principal, lo que termina incrementando el precio de compra. Por lo tanto, no existe garantía de que los términos aprobados por el banco, sean los mismos establecidos en el contrato de compra/venta inicial.
- Garantía de aprobación: No existe garantía de que el vendedor califique para un short sale.
Existe una cantidad de elementos e intereses envueltos lo cual hace que cada transacción de short sale sea única lo cual dificulta enumerar los pasos a seguir. Sin embargo, sugerimos que antes de ofertar una propiedad en “Short Sale”, te asegures de:
- Obtener asesoría legal de un abogado de real estate
- Obtener asesoría de un contador público para discutir las ramificaciones impositivas de un short sale
- Trabajar con un corredor profesional de bienes raíces que tenga previa experiencia en short sales
- Trabajar con un vendedor que tenga la motivación real de venta. Muchos vendedores no tienen la motivación o el tiempo para recolectar todos los documentos necesarios (carta de autorización, carta de necesidad, prueba de ingresos, copia de estados bancarios, etc), requeridos por los acreedores
- Trabajar con un vendedor que tenga el equipo experto en negociaciones de short sale. Este equipo por lo general está compuesto por un corredor inmobiliario, negociador, abogado y compañía de título trabajando todos en conjunto para concretar de manera exitosa la transacción
Debido al tiempo e incertidumbre que significa este tipo de transacciones, short sales, se han convertido en el “Plan B” de los inversionistas, utilizando como “Plan A” la búsqueda de propiedades ya embargadas (foreclosures) o ventas regulares para la compra inmediata… ¿Cuál es tu “Plan A”?
Daniel Montiel – Experto en Bienes Raíces
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